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调查湖南新化一楼盘阴阳文件引发业主维权

2019-06-09 20:58:02 | 来源: 科技

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今年3月,已入住辉映江岸小区两年多的业主周女士突然发现,小区南边的空地打起了基桩,小区一栋设计为33层的8号楼正在开建。这栋高楼影响2、3号楼业主直接,原本一览无余的江景被挡得“严严实实”,“缩水”的楼间距让低层住户的采光也受影响……这一切,与开发商此前的广告宣传相冲突。

随后,周女士等业主们联合起来成立业主维权委员会。业主们介绍,在新化县档案馆调取小区立项审批文件时,县发改局批复这个项目的总建筑面积为175283㎡,其中住宅面积166350㎡。但开发商出示了县发改局另外一份批文:总建筑面积204180㎡,其中住宅面积184280㎡。两者的建筑面积相差近3万㎡。

业主们从县规划局找到了这份开发商出示的批文。令人惊奇的是,这与先前从县档案馆获得批文的文号、批复时间、项目名称均是一模一样,均为由县发改局批复的“新发改[2006]99号文”,时间均是2006年7月27日,名称均是“关于新化香槟山名苑建设项目备案的批复”(“香槟山名苑”后改名“辉映江岸小区”)。不同的是所述的总建筑面积、住宅面积以及小区公益设施等内容发生了明显变化。

很快,业主维权委员会将一封“县政府部门伪造公文,违规许可”的“诉状”发到了县长电子邮箱。

县规划局在回复中否认有两份“新发改[2006]99号文”,并称他们只有那份总建筑面积为204180㎡的批文,所以也不认为开发商有“增加建筑面积”的情况。

但新化县发改局确认了“阴阳”文件都是真实的,都由他们发出,不存在伪造。出现这种情况是他们工作上存在“疏忽和不妥”。

新化县发改局给出的理由是,在按照开发商(“重庆仁师房地产开发有限公司新化分公司”后改名为“湖南仁师房地产开发有限公司”)的要求对“新发改[2006]99号文”进行修改后,县发改局并没有重新发文和新编文号,而是继续用了原来的文号。“重新发文需要找局长签字等,有时局长又不在单位。从简化程序考虑,就只在原文上修改了。”县发改局胡姓副局长说。

按其解释,是由于县发改局工作的“不过细”,在文件存入档案馆时,没有对文件底稿进行修改也没有对新资料归档。而且,已发到国土、建设等部门的原批准文件也没有收回。就此,就出现了业主们所说的“文号相同,内容不同”的批文。

为此,县发改局向业主道歉,并澄清开发商并没有“伙同发改部门伪造红头文件”。其理由是:如果开发商要伪造公文的话,“这是一种违纪违法的行为,隐瞒和躲避我们都唯恐不及,怎么还敢伙同我们呢?”;发改部门作为项目审批部门,只要开发商提供的资料有效充分,符合国家政策,都必须无条件办理,“没有必要伙同他们伪造红头文件。”

湖南大学法学院刘士平教授介绍,政府公文都是统一编号、统一登记、统一发布的。正规合法的批文,不可能有“同一文号、不同内容”的情况。

刘士平教授质疑,“如果发改局的批文对项目的建筑面积没有制约,为什么还需要搞一个批文呢?取消发改局审批不是更加简化程序吗?”

政府:带动整个县城房地产发展

辉映江岸小区位于新化新城区,是该县个电梯高层住宅小区,也是该县个重点招商引资项目,成为县政府的一大亮点工程,当地政府和民众对此楼盘也寄予了很高的期望。

为此,县委县政府多次开会强调对这个项目要“简化办事程序”。当收到开发商提出对批文内容进行调整、增加建筑面积的申请时,县发改局称,他们秉着“提高办事效率,简化审批手续”的原则,迅速为开发商提供了服务。

据介绍,辉映江岸小区共规划9栋33层点式住宅,其规划净用地面积38091㎡,建筑密度19.6%,容积率5.04,绿地率35.6%。

根据县规划局提供的材料显示,辉映江岸小区一共改过6次规划,第1次调规就是“新发改[2006]99号文”增加了近3万平方米的建筑面积,但这直接导致业主维权,随后则进行了第2次调规,而后面4次都是县规划局为缓和矛盾、迎合业主要求作出细微调整。

新化县规划局总工刘卫安介绍,辉映江岸的三项技术经济指标(建筑密度、容积率、绿地率)在当地楼盘中都是非常好的,其他很多小区的容积率达到了7以上,建筑密度也超过了20%。这个小区不管在当时还是现在,都是的楼盘。

据介绍,2006年新化房屋均价在元/㎡,2007年底新化的楼盘阳光小区(非高层电梯房)价格在元/㎡。2008年,辉映江岸开盘时起价为1500多元/㎡。

“我们希望通过房地产开发等建设,推动城市的发展。当时这个开发商承诺要建新化的楼盘,这对城市品质是很大的提升。”新化县副县长曾令斌表示,这个楼盘对新化县城整体建设处于落后的贫困县来说意义重大。

曾令斌也坦承,辉映江岸小区带动了整个新化房地产行业的发展,目前该县有近20栋高层电梯楼,同时也带动了浓厚的商业氛围,聚集了人气。

开发商:项目并没有赚到钱

2006年,作为重点引资对象,湖南仁师房地产开发有限公司进驻新化,成为辉映江岸项目的开发商。

该项目在建成2、3栋后,随后遇到当时的金融危机,大环境造成房地产业的不景气,其余楼栋的开发被搁浅。2008年,随着国家四万亿资金的投入,刺激了房地产的复苏。

原本看到希望的开发商却遭遇了被“规划”。县规划局对辉映江岸小区旁的一条道路进行调整,迫使小区的大门从原来的2栋、3栋之间,变成了从1栋、9栋之间,同时调整1栋的建设,原规划建33层的楼被调整建设为只有2层的商业会所。

以盈利为目的的开发商不愿放弃“损失”的建筑面积,故把原1栋还可以建31层楼的建筑面积,分摊到了4、5、6、7、8栋,这也导致了这5栋高楼的个体面积较原规划出现了“膨胀”,“发胖”的房子不仅影响了这5栋楼之间的间距,也挡住了2、3栋业主的视野和光线。

业主们认为此举不合规。“开发商要那样调是他的事,他的程序走到位了,依然符合我们的总体控规和技术经济指标,我们没理由不批准。”县规划局副局长周良说,他们批准的调规没有犯任何错误。

事实上确实如此,只是建筑面积在每一栋的分摊不同,总的建筑面积不变,用地没有超越规划,由此计算的建筑密度、容积率、绿化率等指标也就没有发生变化。

可矛盾在于,对于业主来说,直观感受发生了很大变化,居住空间的确也受到了影响。

对于业主的这种感受,县规划局的答复是,“一个人住得舒适不舒适,它就没有标准,所以我们只能要求符合技术指标。”开发商则认为,“任何楼盘效果(图)都是经过美化的,要求建得跟图上一样不现实。你觉得挡了采光,那是你的感受,我们爱莫能助。”

业主们认为,就是这种改变为开发商带来了可观的利润。如按上述所说的多建3万平方米的建筑面积,以辉映江岸6号栋3100元/㎡的现参照价,以及从售楼部获取的信息,新建楼盘售价还将上浮元/㎡,为此开发商预计可多获利数千万。

针对这种说法,开发商负责人王总表示这个项目并没有赚到钱。其理由是,这个项目开发周期达7年之久,耗费了大量的建设、人力成本,加之不断改变规划让公司也身心疲惫,“不说赚钱,硬是撑起这个面子,想把这个项目有始有终的做完、做好,到目前为止我们的直接经济损失达到了1000多万元。”

业主:无奈的维权

面对工地热火朝天的建设场面,以及政府相关部门的回复,让周女士和其他业主们很不满意。

业主们有一个共识——小区新增建筑面积实实在在影响了他们的生活环境和品质,与开发商的初宣传广告不符,涉嫌存在商业欺诈行为;同时,对政府为何发出“阴阳”文件仍存质疑。

面对的采访,业主们表示将继续维权。

曾令斌和开发商王总向透露,他们均主张业主理性维权,可通过向法院起诉的方式维护自己的合法权益。

但面对起诉过程的“漫长路”,业主们很无奈的说,等官司还没打完或者就算打完了,楼房建好了、房子也卖完了,开发商拿着钱就走了。一位李姓业主告诉,“到时候我们找谁去?这官司还有意义吗?”

据公开报道,在城镇化的浪潮下,建筑物不断增高、增多,造成绿化率、容积率、采光权等纠纷不断上升,渐渐成为“另类”的“城市病”。(完)

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